На заседании пресс-клуба Союза строителей, состоявшемся 13 ноября, прозвучало шесть запланированных докладов, из которых четыре относились к первой теме заседания клуба – ситуации на рынке первичной недвижимости Тюмени. После выступления чиновников из администрации города и Главного управления строительства Тюменской области, особое внимание было проявлено к аналитике рынка, представленной известным экспертом Светланой Молодкиной.
В своем докладе Светлана рассказала об основных трендах, в 10 слайдах представила и прокомментировала основные динамические показатели первичного рынка Тюмени по итогам 10 месяцев текущего года.
В целом можно сказать, что рынок строящегося жилья в 2025 году проживал в ситуации высокой конкуренции. В 3-м квартале произошло снижение открытого объема предложения на рынке – с 33 538 выставленных на продажу лотов во 2-м квартале до 30 850 на начало ноября. Тем не менее, более 30 000 квартир в экспозиции одномоментно показывает высокую конкуренцию среди застройщиков в рамках открытого предложения.
Объем предложения на первичном рынке с начала года снизился на 5,5%, но сохраняется избыточное предложение. В 19% заявленных к строительству квадратных метров продажи не открыты. Т.е. зaстройщики строят новые планы, но активно объемы на рынок не выводят. Смотрят по ситуации.
В целом, за год структура предложений в границах города изменилась незначительно, основной ассортимент продолжает сосредотачиваться в районе Московского и Червишевского трактов, прирос в активном предложении район Дома Обороны и район Тюменской свободы.
Что касается цен, то мы видим, что в среднем они все находятся на уровне условно среднерыночного показателя. В целом можно отметить, что прирост стоимости квадратного метра за 10 месяцев зафиксирован в 3-м и 5-м Заречных микрорайонах, в районе Мыса мы видим повышение цены. А центральная часть города, район КПД, мкр «Европейский» показали снижение стоимости на 5%.
Также хочется отметить, что зaстройщики в целом не меняют свою структуру ассортиментных групп, относительно прошлого года она остается прежней. Но они реже стали проектировать малогабаритные квартиры и выводить их на рынок, делая ориентир на более комфортном, просторном жилье, что, в принципе, соответствует спросу.
Мы видим, что основное предложение составляют 1-комн. кв. площадью 35-45 кв.м и 2-комн. – 55-70 «квадратов».
Если же смотреть по типам квартир, то структура предложения все-таки меняется, и в большей степени виден сдвиг в третьем квартале, когда значительно сократилась доля открытого предложения в сегменте 1-комн. квартир. При этом в предложении растет доля 2- и 3-комн. квартир, что говорит о снижении спроса на этот тип жилья. Т.е. открытое предложение увеличивается, а реальное убытие снижается. Основной спрос – на 1-комн. квартиры, что приводит к вымыванию с рынка самого ликвидного ассортимента. То же самое подтверждается структура спроса по типам квартир. Приобретают в основном однокомнатные квартиры, но растет доля сделок по 2-комнатным.
Если посмотреть на показатель средней стоимости квадратного метра, то можно заметить, что значительного роста здесь не произошло – за 10 месяцев прирост составил всего 3,2%, такой же прирост нам показывает и вторичный рынок. Однако были периоды, когда цена в течение месяца поднималась сразу на 3-4%, а также месяцы с незначительными корректировками в сторону снижения.
В целом цена держится на одном уровне. В среднем объекты первичного рынка оцениваются выше вторички на 13,6%.
Обращаем внимание, что цена предложения показывала незначительный прирост, но если мы говорим о реальных ценах сделок, то они в динамике показывают снижение. Могу предположить, что каждая сделка довольно тяжело дается каждому застройщику, и если, к примеру, в начале 2024 года средний уровень торга находился на уровне 2,5%, то сейчас это – 5,0-5,2%.
В Тюменской области сейчас на стадии строительства чуть более 4 млн кв. метров жилья. Есть позитивный тренд: растет доля реализованных квартир за счет того, что в 3-м квартале плюс октябрь были хорошие объемы сделок. Но, так как у нас довольно большой запас жилья, где продажи даже не открывались, мы имеем долю нераспроданности на уровне 70%.
Если говорить об объеме продаж на первичном рынке, то за 10 месяцев продано на 11% меньше относительно результатов прошлого года. Суммарно это порядка 14 400 квартир. Но если брать период безльготной ипотеки, июль-октябрь 2025 года относительно июля-октября 2024-го, то в этом году зaстройщики продали на 50% больше.
Начало года было довольно-таки непростым в части объема сделок, но во втором квартале стала проявляться положительная динамика, и по итогам октября мы достигли хорошего показателя – было реализовано 1970 квартир.
Здесь необходимо учитывать моменты, которые немножко корректируют ситуацию. Растет доля сделок по договорам купли-продажи (ДКП). На это оказывает влияние рост «остатка», т.е. влияние нераспроданности жилья. В итоге у застройщиков скопился запас квартир в готовых домах, что, конечно, в первую очередь привлекает покупателя, и он все чаще уходит именно в готовый сектор.
В расчет способов оплаты по сделкам начинает возвращаться ипотека. Доля рыночной ипотеки так и остается пока низкой, в третьем квартале это 5,5%, но доля сделок по «семейной ипотеке» с 53% в начале года выросла до 62%. При этом доля ипотеки забрала на себя часть рассрочки, к которой зaстройщики стали относится осторожнее, в том числе внимательнее рассматривая заемщиков. Расторжения сделок с рассрочками платежей имеются, но они не достигают в Тюмени критического уровня.
Доля сделок за наличный расчет остается на уровне 13%.
Говоря о динамике продаж в Тюмени вообще, хочется заметить, что тюменский рынок чувствует себя намного лучше большинства регионов России. Покупательская способность, которая определилась во 2-3 квартале, позволяет реализовывать жилье для большинства застройщиков на нужном уровне.
Отметим, что на топ-15 застройщиков Тюмени на текущий момент приходится 83% сделок. Год назад на их долю приходилось 75%, т.е. лидеры забирают на себя основной спрос.
Топ-5 застройщиков остается неизменным, в пятерке лидеров поменялись местами только ТДСК и ЭНКО. ЭНКО вышли на вторую позицию, а вот в следующей десятке есть некоторые изменения: в топ попали компании «Родина» и «Талант», которые ранее в лидерах по продажам не фиксировались.
